Tableau d’amortissement de crédit immobilier

Qu’est-ce qu’un tableau d’amortissement ?

Le tableau d’amortissement détaille, échéance par échéance, comment vous remboursez votre crédit immobilier. Pour chaque période, il indique :

• la part d’intérêts, versée à la banque ;
• la part de capital, qui réduit votre dette ;
• l’assurance emprunteur ;
• le capital restant dû après l’échéance.

La banque vous le remet avec l’offre de prêt. Notre outil vous permet de le construire avant, pour comparer des scénarios.

Comment se lit-il ?

Avec un prêt à mensualités constantes, la somme versée chaque mois ne change pas, mais sa composition évolue. Au début, les intérêts sont calculés sur un capital élevé : ils pèsent lourd, et le capital remboursé est faible. Au fil du temps, la proportion s’inverse : les intérêts diminuent et le capital remboursé augmente.

Notre simulateur calcule l’assurance sur le capital initial : elle reste identique sur toute la durée. Le tableau s’affiche par année, avec le détail des douze mois en un clic, ou directement par mois. Une vue graphique montre l’évolution du capital, des intérêts et de l’assurance, et le tout s’exporte en PDF.

Exemple chiffré

Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à un taux d’exemple de 3,50 %, la mensualité hors assurance s’élève à environ 1 160 €, à laquelle s’ajoutent environ 57 € d’assurance à 0,34 %.

La première année, vous versez environ 6 890 € d’intérêts et ne remboursez qu’environ 7 030 € de capital. La dixième année, les intérêts tombent à environ 4 290 € pour 9 630 € de capital. La dernière année, il ne reste qu’environ 260 € d’intérêts pour près de 13 660 € de capital.

Sur les 20 ans, le coût total des intérêts atteint environ 78 380 €.

Autre repère utile : dans cet exemple, il faut attendre le courant de la douzième année pour que le capital remboursé dépasse la moitié de la somme empruntée. C’est pourquoi, en cas de revente rapide, le capital restant dû est encore élevé, et le produit de la vente sert d’abord à solder le prêt.

À quoi sert-il concrètement ?

Le tableau d’amortissement vous aide à décider d’un remboursement anticipé : rembourser tôt fait économiser beaucoup plus d’intérêts que rembourser en fin de prêt. Il indique aussi le capital restant dû à une date donnée, utile si vous envisagez de revendre ou de renégocier votre prêt.

Indiquez un mois et une année de début pour retrouver les dates réelles de vos échéances.

Remboursement anticipé : ce qu’il faut savoir

Vous pouvez rembourser tout ou partie de votre prêt avant son terme. La banque peut alors facturer des indemnités de remboursement anticipé, plafonnées par la loi à six mois d’intérêts sur le capital remboursé, dans la limite de 3 % du capital restant dû. Votre contrat peut prévoir des conditions plus favorables, voire l’absence d’indemnités : c’est un point à négocier.

Le tableau d’amortissement vous aide à mesurer l’intérêt de l’opération : le capital restant dû à la date choisie indique la somme à rembourser, et les intérêts des années suivantes montrent l’économie réalisée.

Les cas particuliers

Certains prêts prévoient un différé d’amortissement : pendant une période, souvent celle de la construction d’un logement neuf, vous ne remboursez que les intérêts (différé partiel), voire rien du tout (différé total), les intérêts s’ajoutant alors au capital. Le tableau d’amortissement commence vraiment à la fin du différé.

D’autres prêts sont modulables : vous pouvez augmenter ou réduire vos mensualités dans des limites fixées au contrat. Le tableau est alors recalculé à chaque modulation. Notre simulateur porte sur le cas le plus courant : un prêt à taux fixe, sans différé, à mensualités constantes.