Calcul du montant de prêt immobilier

Combien emprunter avec votre mensualité ?

Ce calculateur fait le chemin inverse du calcul de mensualité : vous partez de la somme que vous êtes prêt à rembourser chaque mois, et il en déduit le capital que vous pouvez emprunter.

C’est la bonne approche quand vous connaissez votre budget mensuel, par exemple votre loyer actuel ou l’effort d’épargne que vous réalisez déjà, et que vous voulez savoir à quel prix de bien il correspond.

Beaucoup de locataires découvrent ainsi qu’avec une mensualité proche de leur loyer, ils pourraient financer un achat. Encore faut-il tenir compte des charges propres au propriétaire : taxe foncière, charges de copropriété, entretien. Prévoyez une marge plutôt que de viser une mensualité égale à votre loyer au centime près.

À l’inverse, si vous remboursez déjà un crédit, n’indiquez ici que la mensualité que vous pourrez consacrer au nouveau projet : c’est celle-ci, et non votre effort total, qui détermine le montant du prêt.

Comment se calcule le montant du prêt ?

La mensualité que vous indiquez est entendue assurance comprise. Le calculateur la divise par ce que coûte chaque euro emprunté chaque mois : la part de remboursement du crédit à taux fixe, plus la part d’assurance.

Trois paramètres font varier le résultat :

• la durée : plus elle est longue, plus vous empruntez avec la même mensualité ;
• le taux d’intérêt : chaque dixième de point en moins augmente le montant empruntable ;
• le taux d’assurance, calculé ici sur le capital initial.

Le résultat affiche aussi le coût total du crédit et le total remboursé, pour mesurer ce que le prêt vous coûtera réellement.

Exemple chiffré

Avec une mensualité de 1 200 € sur 25 ans, à un taux d’exemple de 3,50 % et une assurance à 0,34 %, vous pouvez emprunter environ 226 860 €. Vous rembourserez au total 360 000 €, soit un coût du crédit d’environ 133 140 €, intérêts et assurance compris.

Avec la même mensualité sur 20 ans, le montant empruntable descend à environ 197 270 €, mais le coût du crédit tombe à environ 90 730 €.

Du montant de prêt au budget d’achat

Le montant du prêt n’est pas votre budget. Pour connaître le prix du bien que vous pouvez viser, ajoutez votre apport puis retirez les frais de notaire et de garantie, qui restent à votre charge.

Gardez aussi en tête la règle des 35 % : la mensualité choisie, ajoutée à vos autres crédits, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Pour un calcul complet à partir de vos revenus et de vos charges, utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt.

Comment emprunter davantage ?

À mensualité égale, plusieurs leviers augmentent le montant que vous pouvez emprunter :

• un meilleur taux : avec 1 200 € par mois sur 25 ans, passer de 3,50 % à 3,00 % fait grimper le montant empruntable d’environ 226 860 € à 238 780 € ;
• une assurance moins chère : à 0,20 % au lieu de 0,34 %, le montant atteint environ 231 980 € ;
• une durée plus longue, dans la limite de 25 ans ;
• emprunter à deux : les revenus d’un co-emprunteur augmentent la mensualité que la banque acceptera ;
• solder un petit crédit en cours avant le projet, pour libérer de la mensualité.

Ces leviers se combinent. Un courtier les actionne ensemble : il négocie le taux auprès de plusieurs banques et compare les assurances, pour que votre mensualité finance le plus grand projet possible. Faites l’essai dans le simulateur : modifiez un paramètre à la fois pour voir lequel compte le plus dans votre situation.