Calcul de la mensualité de crédit immobilier

Comment se calcule une mensualité de crédit immobilier ?

La très grande majorité des prêts immobiliers sont remboursés par mensualités constantes : vous payez la même somme chaque mois, du premier au dernier. Cette mensualité dépend de quatre paramètres :

• le montant emprunté ;
• la durée du prêt, de 5 à 25 ans dans notre simulateur ;
• le taux d’intérêt annuel, appliqué chaque mois au capital qui reste dû ;
• le taux de l’assurance emprunteur.

La partie « crédit » de la mensualité suit la formule classique d’un prêt amortissable à taux fixe : M = C × t / (1 − (1 + t)⁻ⁿ), où C est le capital emprunté, t le taux mensuel (taux annuel divisé par 12) et n le nombre de mensualités.

L’assurance s’y ajoute. Notre simulateur la calcule sur le capital initial : elle reste donc identique pendant toute la durée du prêt.

Exemple chiffré

Pour un emprunt de 250 000 € sur 20 ans à un taux d’exemple de 3,50 %, la mensualité hors assurance s’élève à environ 1 450 €. Avec une assurance à 0,34 % du capital, soit environ 71 € par mois, la mensualité totale atteint environ 1 521 €.

Sur toute la durée, les intérêts coûtent environ 97 980 € et l’assurance 17 000 €.

Le même emprunt sur 25 ans ramène la mensualité totale à environ 1 322 €, mais le coût des intérêts grimpe à environ 125 470 € : allonger la durée allège chaque mois, mais renchérit le crédit.

Sur 15 ans, à l’inverse, la mensualité augmente nettement, mais le coût du crédit fond : c’est souvent le bon choix lorsque vos revenus le permettent.

Mensualité et taux d’endettement

Les banques s’assurent que l’ensemble de vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne dépasse pas 35 % de vos revenus nets. Une mensualité de 1 521 € suppose ainsi des revenus d’environ 4 350 € nets par mois, sans autre crédit en cours.

Si la mensualité calculée dépasse ce seuil, trois leviers existent : augmenter l’apport pour emprunter moins, allonger la durée dans la limite de 25 ans, ou négocier un meilleur taux.

Les cas particuliers

Certains prêts n’ont pas de mensualité constante : prêts à paliers, prêts modulables ou prêts in fine, où seuls les intérêts sont payés avant le remboursement du capital en une fois. Notre simulateur porte sur le cas le plus courant, le prêt amortissable à taux fixe.

L’assurance peut aussi être calculée sur le capital restant dû, et non sur le capital initial : elle diminue alors avec le temps. Comparer les offres d’assurance peut réduire sensiblement le coût total de votre crédit.

Comment réduire sa mensualité ?

Chaque paramètre du simulateur est un levier. Testez-les un par un pour mesurer leur effet sur votre budget :

• le taux : sur 250 000 € empruntés sur 20 ans, passer de 3,50 % à 3,00 % fait baisser la mensualité totale d’environ 1 521 € à 1 457 €, soit plus de 60 € par mois ;
• l’assurance : avec un taux d’assurance de 0,20 % au lieu de 0,34 %, la mensualité tombe à environ 1 492 €. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ;
• l’apport : chaque euro d’apport supplémentaire est un euro de moins à emprunter, et donc à rembourser avec intérêts ;
• la durée : l’allonger réduit la mensualité, mais augmente le coût total, comme le montre l’exemple ci-dessus.

Un courtier agit sur les deux premiers leviers en mettant les banques en concurrence et en comparant les assurances. Votre conseiller Wefinancecredit vous accompagne sur l’ensemble.