Calcul des frais de garantie

À quoi sert la garantie d’un prêt immobilier ?

Avant de vous prêter, la banque exige une garantie : elle doit pouvoir être remboursée même si vous ne pouviez plus faire face à vos échéances. Cette garantie a un coût, payé une fois, au moment de la mise en place du prêt.

Deux grandes formes existent : la caution, délivrée par un organisme spécialisé, et l’hypothèque, inscrite sur le bien par un notaire.

La caution

C’est aujourd’hui la garantie la plus utilisée. Un organisme de cautionnement s’engage à rembourser la banque en cas de défaillance de l’emprunteur, puis se retourne contre lui.

Son coût comprend en général une commission et une participation à un fonds mutuel de garantie. Selon l’organisme, une partie de cette participation peut vous être restituée à la fin du prêt.

Notre calculateur estime le coût maximum de la caution à 1,50 % du montant emprunté. Les frais réels peuvent être inférieurs : ils varient selon la banque, chacune ne travaillant pas avec les mêmes sociétés de cautionnement.

L’hypothèque

L’hypothèque donne à la banque un droit sur le bien : en cas d’impayés, elle peut le faire vendre pour être remboursée. Elle est établie par acte notarié et inscrite au service de la publicité foncière.

Son coût comprend des émoluments du notaire, une taxe et des frais d’inscription. Si vous revendez le bien avant la fin du prêt, une mainlevée, elle aussi payante, est nécessaire. C’est pourquoi la caution est souvent préférée pour une résidence principale.

Exemple chiffré

Pour un prêt de 250 000 €, les frais de caution sont estimés au maximum à 250 000 × 1,50 % = 3 750 €.

Pour un prêt de 400 000 €, l’estimation maximale atteint 6 000 €. Ces frais s’ajoutent au budget de l’opération, avec les frais de notaire.

Pour un achat de 300 000 € dans l’ancien financé par un prêt de 250 000 €, le budget complet se compose donc du prix, d’environ 22 500 € de frais de notaire et d’au plus 3 750 € de frais de caution, soit près de 326 250 € à financer. Votre apport doit couvrir la différence avec le montant emprunté.

Les cas particuliers

Le choix de la garantie dépend de la banque qui finance votre projet, mais aussi de votre profil et de la nature du bien. Certaines professions bénéficient d’organismes de caution dédiés, aux conditions parfois avantageuses.

Votre conseiller compare les offres des banques en intégrant le coût de la garantie, pour que le meilleur taux ne cache pas des frais plus élevés.

Quand paie-t-on les frais de garantie ?

Les frais de garantie se règlent au moment de la mise en place du prêt. Pour une caution, ils sont en général prélevés par la banque lors du déblocage des fonds ; pour une hypothèque, ils sont réglés au notaire avec les frais de l’acte de vente.

Comme les frais de notaire, ils font partie du coût de l’opération et figurent dans votre plan de financement. La plupart des banques attendent que votre apport les couvre.

Frais de garantie et coût du crédit

Les frais de garantie entrent dans le calcul du TAEG, le taux annuel effectif global, avec les intérêts, l’assurance et les frais de dossier. C’est le TAEG, et non le seul taux nominal, qui permet de comparer deux offres de prêt.

Deux offres au même taux peuvent ainsi avoir des coûts différents si leurs garanties ne sont pas facturées de la même façon. C’est l’un des points que votre conseiller compare pour vous, avec les frais de dossier et le coût de l’assurance emprunteur.