Calcul des frais de notaire

Que recouvrent les frais de notaire ?

On parle de « frais de notaire », mais la plus grande partie de cette somme ne revient pas au notaire. Lors d’un achat immobilier, l’acquéreur règle en réalité trois types de frais, que le notaire collecte puis reverse :

• les droits de mutation (ou droits d’enregistrement), perçus pour le département, la commune et l’État : c’est la part la plus importante dans l’ancien ;
• les émoluments du notaire, sa rémunération, fixée par un barème réglementé et dégressif selon le prix du bien ;
• les débours et frais divers : sommes avancées par le notaire pour obtenir les documents nécessaires à la vente (état hypothécaire, cadastre, urbanisme…), et la contribution de sécurité immobilière.

Comment les calcule notre simulateur ?

Notre calculateur applique un taux moyen au prix du bien : 7,5 % pour un logement ancien, 2,5 % pour un logement neuf ou acheté en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

L’écart vient des droits de mutation. Dans l’ancien, ils représentent l’essentiel des frais. Dans le neuf, le prix comprend déjà la TVA et l’acquéreur ne paie qu’une taxe de publicité foncière réduite : les frais sont donc nettement plus faibles.

Le résultat affiche aussi le budget total, c’est-à-dire le prix du bien augmenté des frais de notaire. C’est ce montant qu’il faudra financer, par votre apport et votre prêt, en y ajoutant les frais de garantie du prêt.

Exemple chiffré

Pour un appartement ancien acheté 300 000 €, les frais de notaire estimés s’élèvent à 300 000 × 7,5 % = 22 500 €. Le budget total à financer atteint donc 322 500 €.

Pour un appartement neuf au même prix, l’estimation tombe à 300 000 × 2,5 % = 7 500 €, soit un budget de 307 500 €. Acheter dans le neuf fait économiser ici 15 000 € de frais.

Les cas particuliers

Les droits de mutation varient selon le département où se situe le bien : le taux réel peut donc s’écarter légèrement de notre moyenne. Seul le notaire chargé de la vente peut vous remettre le montant exact.

Le mobilier vendu avec le bien (cuisine équipée, électroménager…) peut être déduit du prix soumis aux droits de mutation, à condition d’être listé et valorisé de façon réaliste dans l’acte.

Lorsque les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur et mentionnés à part dans l’acte, ils n’entrent pas dans l’assiette des droits de mutation.

Quand paie-t-on les frais de notaire ?

Les frais de notaire se règlent le jour de la signature de l’acte authentique de vente, chez le notaire. En pratique, l’acquéreur verse quelques jours avant une provision correspondant à l’estimation des frais, en même temps que la partie du prix qui n’est pas financée par le prêt.

Le dépôt de garantie versé à la signature du compromis, souvent 5 à 10 % du prix, n’est pas une dépense supplémentaire : il s’impute sur le prix au moment de la vente. Il mobilise en revanche une partie de votre épargne dès le compromis, ce qu’il faut anticiper dans votre plan de financement.

Après la signature, le notaire accomplit les formalités de publicité foncière. Si la provision versée dépasse les frais réellement engagés, le trop-perçu vous est restitué une fois ces formalités terminées.

Faut-il financer les frais de notaire avec son apport ?

La plupart des banques demandent que votre apport couvre au moins les frais de notaire et de garantie. Il est possible, dans certains dossiers solides, de les financer dans le prêt, mais c’est plus rare. Votre conseiller vous aide à présenter le plan de financement le plus convaincant.