Taux d'endettement : calcul, règle des 35 % et exceptions

Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

Le taux d'endettement mesure la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos crédits. On parle aussi de taux d'effort ou de ratio d'endettement. Pour une banque, c'est l'indicateur le plus simple pour vérifier qu'une nouvelle mensualité reste supportable. Un taux d'endettement de 30 % signifie que 30 € sur 100 € gagnés partent dans vos crédits.

Ce ratio ne dit pas tout de votre solidité financière. Deux ménages au même taux d'endettement peuvent vivre très différemment selon leurs revenus. C'est pourquoi les banques le complètent par le reste à vivre, que nous verrons plus bas. Mais c'est lui qui sert de premier filtre, souvent dès le premier rendez-vous.

Comment faire le calcul du taux d'endettement ?

Le calcul tient en une ligne : vous additionnez vos charges de crédit mensuelles, vous divisez par vos revenus mensuels nets, puis vous multipliez par 100.

Taux d'endettement = (charges de crédit mensuelles ÷ revenus nets mensuels) × 100

Les charges incluent la mensualité du prêt immobilier envisagé, assurance emprunteur comprise. Le résultat dépend donc beaucoup de ce que la banque compte dans chaque colonne.

Les revenus pris en compte

• vos salaires nets avant impôt sur le revenu, ou vos revenus nets perçus si vous êtes indépendant ; • vos pensions et retraites ; • les pensions alimentaires que vous recevez ; • vos revenus locatifs, souvent retenus autour de 70 % pour couvrir le risque de vacance.

Les primes et revenus variables ne sont souvent retenus que s'ils sont réguliers sur au moins 3 années. Pour un indépendant, la banque regarde en général la moyenne des 3 derniers exercices.

Les charges prises en compte

• la future mensualité du prêt immobilier, assurance comprise ; • vos crédits en cours : auto, consommation, travaux, autre prêt immobilier ; • les pensions alimentaires que vous versez ; • votre loyer, si vous restez locataire après l'achat, par exemple pour un investissement locatif.

Votre loyer actuel disparaît du calcul si vous achetez votre résidence principale : il est remplacé par la nouvelle mensualité.

Pour éviter le calcul à la main, simulez votre capacité d'emprunt : vous obtenez en deux minutes le montant que vos revenus permettent.

Taux d'endettement maximum : la règle des 35 % du HCSF

Depuis le 1er janvier 2022, le taux d'endettement maximum n'est plus une simple habitude bancaire : c'est une norme contraignante. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) l'a fixée dans sa décision du 29 septembre 2021. Elle s'impose à toutes les banques qui prêtent en France.

Elle repose sur deux critères :

• un taux d'effort de 35 % maximum, assurance emprunteur comprise ; • une durée de prêt de 25 ans maximum. Une tolérance de 2 ans de différé existe si l'entrée dans le logement est décalée, par exemple dans le neuf ou avec de gros travaux.

Ces règles visent à éviter le surendettement des ménages et à limiter les risques pour le système bancaire. Elles concernent tous les profils, quels que soient vos revenus.

Les exceptions : quand dépasser 35 % est possible

La règle n'est pas absolue. Chaque trimestre, une banque peut accorder jusqu'à 20 % de ses nouveaux crédits immobiliers en dehors des critères du HCSF. C'est la marge de flexibilité.

Cette marge est elle-même encadrée :

• au moins 70 % est réservée à l'achat d'une résidence principale ; • au moins 30 % est réservée aux primo-accédants ; • le reste, soit 6 % de la production trimestrielle, est libre d'utilisation.

En pratique, les banques réservent ces dérogations aux profils qui les rassurent le plus : revenus élevés avec un reste à vivre confortable, épargne importante après l'achat, carrière solide ou perspective d'évolution claire. Un investisseur locatif a en général moins de chances d'en bénéficier, puisque la marge est d'abord fléchée vers la résidence principale.

Toutes les banques n'utilisent pas leur marge de la même façon, ni au même moment de l'année. C'est là qu'un courtier immobilier sur la Côte d'Azur fait la différence : savoir quelle banque peut encore déroger, et pour quel profil. Une attestation de financement établie à partir de vos pièces justificatives réelles et générée instantanément vous permet de connaître précisément votre budget, avant même d'entamer vos démarches.

Comment réduire votre taux d'endettement avant de demander un prêt ?

Si votre ratio d'endettement dépasse 35 %, ne déposez pas votre dossier tel quel. Plusieurs leviers permettent de le faire baisser, souvent en quelques semaines.

1. 1Soldez vos petits crédits. Un crédit auto ou un crédit renouvelable pèse lourd. Dans l'exemple de Camille, solder 180 € de mensualité augmente sa capacité d'emprunt d'environ 33 500 €.
2. 2Augmentez votre apport personnel. Emprunter moins réduit la mensualité. L'apport couvre en priorité les frais de notaire et de garantie.
3. 3Allongez la durée du prêt, dans la limite de 25 ans. Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité. En contrepartie, le coût total du crédit augmente.
4. 4Choisissez une assurance emprunteur moins chère. L'assurance entre dans le calcul. Une assurance emprunteur déléguée peut réduire la mensualité, à garanties équivalentes.
5. 5Regroupez vos crédits si nécessaire. Un regroupement de crédits peut réduire vos charges mensuelles. À étudier au cas par cas, car il allonge souvent la durée de remboursement.

Pour les leviers 4 et 5, nos pages assurance emprunteur et regroupement de crédits détaillent les options. Faire ces arbitrages avant la demande vous évite un refus et vous permet de présenter un dossier solide dès le premier rendez-vous. Et le jour où vous trouvez le bien, vous pourrez faire une offre d'achat crédible sans attendre.

Taux d'endettement et reste à vivre : ce que regardent aussi les banques

Le reste à vivre est la somme qui vous reste chaque mois une fois vos crédits payés. Il n'a pas de seuil légal, mais chaque banque fixe ses propres repères, en fonction de la composition du foyer et du lieu de vie. Un couple avec deux enfants n'a pas les mêmes besoins qu'une personne seule.

C'est lui qui explique pourquoi deux dossiers à 35 % ne sont pas traités pareil. Avec 8 000 € de revenus, 35 % laissent 5 200 € par mois. Avec 2 000 €, il reste 1 300 €. Pour le premier profil, une banque peut accepter un dépassement grâce à la marge de flexibilité. Pour le second, elle sera plus prudente.

Le sujet est d'actualité. Une proposition de loi déposée à l'Assemblée nationale le 14 avril 2026 permettrait aux banques de s'écarter du taux d'effort. Elles devraient alors démontrer l'absence de risque, en tenant compte du reste à vivre. Ce texte n'est pas adopté : à ce jour, la règle des 35 % reste en vigueur.

Questions fréquentes

Article relu par Arthur, courtier en crédit immobilier chez Wefinancecredit.